Investir dans les Groupements forestiers fonciers (GFF)

Le charme discret des grands bois…

Les Groupements forestiers fonciers (GFF) continuent de séduire les investisseurs à la recherche d’un placement de long terme à la fiscalité attrayante

La forêt attire les investisseurs avertis. Actif tangible décorrélé des marchés financiers, il se négocie à un prix moyen de 4 110 euros l’hectare, sachant qu’il faut détenir au moins 50 hectares pour que cet actif soit exploitable et éventuellement rentable. L’an dernier, avec 38 % du total des surfaces acquises, les personnes morales privées (agricoles, forestières ou institutionnelles) sont devenues les premiers acquéreurs du marché des forêts et dépassent pour la première fois les particuliers non agricoles. S’il offre des avantages comme la promenade, cet investissement requiert du temps et de l’expertise pour le dénicher et, surtout, pour le gérer. N’est pas bûcheron qui veut ! Si bien que de plus en plus de particuliers se tournent vers les Groupements fonciers forestiers ou GFF. Ils n’en ont plus la jouissance, mais s’exonèrent de la gestion. « Il est plus facile, et moins risqué, d’acheter des parts de groupement forestier que d’acheter une forêt en direct », confirme Alexis Porot, conseil en gestion de patrimoine et membre du réseau Fiducée Gestion.

Faire confiance aux professionnels

France Valley est la première société de gestion « privée » de GFF et la deuxième derrière la Société Forestière, une filiale de la Caisse des Dépôts. Elle gère une trentaine de GFF, soit plus de 150 millions d’euros.

En investissant, l’épargnant souscrit des parts et devient associé du Groupement forestier pour un ticket plus accessible qu’un investissement direct dans une forêt. « Le prix d’une part débute en moyenne à partir de 5 000 euros, mais l’investissement moyen en France tourne à 20 000 euros », révèle Alexis Porot. Premier intérêt des GFF : diversifier les risques. Et pour cause, France Valley investit dans plusieurs massifs, dans des régions variées. « La diversification est en premier lieu géographique pour réduire la perte en cas de tempête. Elle passe également par un panachage d’essences d’arbres afin de profiter des tendances disparates d’évolution des prix et de limiter le risque phytosanitaire. La diversification passe enfin par la maturité des forêts dans le but de disposer à la fois de parcelles prêtes à exploiter et d’autres peuplées d’arbres d’avenir », précise Arnaud Filhol, directeur général et co-fondateur de France Valley. Son groupe évite les massifs landais, sauf à souscrire une assurance tempête dont le coût élevé sera largement couvert par les produits d’exploitation, et s’interdit le pourtour méditerranéen, exposé aux incendies.

Un rendement marginal

« Le rendement n’est pas la première raison pour investir dans un GFF. Les forêts dégagent un rendement annuel faible, de l’ordre, de 2 % », tempère l’expert. Les produits proviennent de la vente de bois et éventuellement des droits de chasse. Le rendement varie en outre selon la maturité des arbres qui poussent dans les domaines des GFF. « Une forêt va offrir pendant les années de coupe un rendement de 5 à 6 % puis pratiquement plus rien au cours de plusieurs dizaines années », prévient Arnaud Filhol. D’où l’intérêt d’investir dans un GFF qui va lisser cette rentabilité dans le temps. En revanche, ajoute le patron de France Valley, l’investisseur est en droit d’espérer une plus-value en cas de revente grâce à l’évolution du prix de la part. Selon le baromètre de la société forestière, le prix moyen de l’hectare n’a progressé que de 0,2 % en 2017 mais a bondi de 88 % en vingt ans. Cette tendance cache des disparités régionales. L’an dernier, 90 % des transactions se sont conclues à des prix compris entre 630 et 12 200 euros l’hectare, selon les régions et la qualité des biens mis sur le marché, entre les chênes – qui mettent cent cinquante à deux cents ans pour arriver à l’âge adulte – et les pins douglas – quarante à soixante-dix ans. « Le prix maximal est 19 fois plus élevé que le prix minimal en 2017. Cet écart de prix reflète la diversité des biens vendus. Il faut noter la progression régulière de cet écart – il était de 15 en 1997 – qui traduit une pression toujours plus forte sur les forêts les plus qualitatives », explique le gestionnaire. En outre, la liquidité est faible. Les gestionnaires « sérieux » assurent la revente des parts en animant un marché secondaire… sans qu’une décote ne soit exclue.

Des plus-values potentielles…

Pour autant, Arnaud Filhol affiche sa confiance sur l’évolution des prix des forêts. « Je distingue deux facteurs susceptibles de soutenir les prix des forêts dans l’avenir. D’une part, la hausse des prix du bois, avec l’essor des constructions écologiques et du chauffage moins polluant. D’autre part, avec le développement du marché des certificats carbone. Une forêt bien entretenue capte jusqu’à 7 tonnes de CO2 à l’hectare, une manne qui pourrait se monétiser à terme, comme dans d’autres pays. »

… et une fiscalité très attrayante

Surtout, les GFF séduisent pour leur fiscalité très incitative. « À l’achat, la réduction sur l’impôt sur le revenu atteint 18 % de l’investissement, jusqu’à 11 000 euros pour un couple, à condition de conserver le GFF durant cinq ans et dans la limite du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros de réduction d’impôt. Les GFF ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Enfin, les droits de mutation sont faibles : régime des plus-values immobilières pour particulier, avec réduction de 10 euros/ha/an lors de la vente et exonération de 75 % de la valeur du patrimoine forestier du GFF pour les donations ou successions », conclut Arnaud Filhol. Un avantage sensible aux yeux de Jean-François Cherrier, directeur du Développement et des Associés chez Fiducial Gérance, spécialiste des bureaux, des commerces et des locaux d’activité : « Les groupements forestiers font partie de nos produits en vogue compte tenu des problématiques liées au climat, au développement durable… Ce sont des investissements tangibles qui bénéficient d’avantages fiscaux réels. Du point de vue de l’impôt sur le revenu, les GFF aboutissent à une réduction de 18 % du montant investi, plafonné à 11 400 euros pour un couple. Et une exonération sur les droits de succession à hauteur des trois-quarts de la valeur vénale de l’investissement. Même chose en matière d’IFI, un abattement est également prévu dans les mêmes proportions.

Pierre-Jean Lepagnot (https://www.ecoreseau.fr)